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Der Beleihungswert

Haben Sie sich auch schon gefragt, was Begriffe wie “Beleihungswert” oder “Verkehrswert” bedeuten und worin die Unterschiede liegen?

Eigentlich ist es ja ganz einfach, aber wir wären nicht in Deutschland, wenn es nicht gleichzeitig auch kompliziert wäre.

Der Verkehrswert ist nichts anderes als der aktuelle Marktwert der Immobilie. In der Regel nimmt man dabei an, dass der Verkehrswert beim Immobilienkauf gleich dem Kaufpreis ist. Bei einem Neubau wird dieser Verkehrswert ein wenig komplizierter berechnet (siehe Beispiel am Ende des Textes).

Der Beleihungswert wiederum ist der Verkehrswert abzüglich eines Risiko- oder Sicherheitsabschlages. Dahinter steckt die Überlegung, dass eine Immobilie heute einen Verkehrswert von sagen wir mal 200.000 Euro hat, aber wenn die Immobilie morgen wieder verkauft werden müsste vielleicht 10% weniger, also 180.000 Euro, als Kaufpreis bringt. Die Höhe dieses Sicherheitsabschlages ist von Bank zu Bank recht unterschiedlich und kann u.a. auch vom Alter des Gebäudes abhängen. Üblich sind Abschläge von 10%-20%.

Diese Unterscheidungen hängen mit der Refinanzierung der Banken in Deutschland zusammen. So besorgen sich die Banken das Geld, das sie ihren Kunden leihen, selbst am Kapitalmarkt. Dazu geben diese Banken zunehmend Pfandbriefe aus, die gemeinhin als sehr sicher gelten. Entsprechend vorsichtig müssen Banken bei der Vergabe von Baukrediten vorgehen. Das führt u.a. auch dazu, dass der Beleihungswert einer Immobilie nicht mehr nur mit einfachen Abschlägen vom Verkehrswert ermittelt wird, sondern die Banken, Versicherungsgesellschaften usw. mittlerweile eine sehr komplexe Wertermittlung vornehmen, bei der zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen sind.

In der Praxis kommt es immer wieder zu Streit, wenn eine Bank den Beleihungswert deutlich unter dem aktuellen Kaufpreis ansetzt. Denn dann wird aus einer 80-Prozentfinanzierung (weil 80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden sollen), gerne auch mal eine 100-Prozent-Finanzierung - mit entsprechenden und unerwarteten Zinsaufschlägen.

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